Qué calcula y qué no
La calculadora toma las dimensiones de un terreno y su clasificación de zona G, y devuelve tres resultados: área máxima construible total (FOT), cobertura máxima en planta baja (FOS) y altura máxima permitida en metros y niveles.
Es una estimación basada en los índices normativos del POT base. No incorpora retiros específicos por predio, PLOTs vigentes ni condiciones particulares de expediente. Para proyectos formales, los resultados deben verificarse en la Dirección de Control Territorial.
Sirve como punto de partida para entender el orden de magnitud de lo que un terreno permite — antes de contratar un profesional o iniciar un trámite.
La calculadora usa los índices normativos del POT base (COM-030-08) y sus modificaciones vigentes. Los resultados son estimaciones orientativas basadas en parámetros generales por zona G.
Qué no calcula:
No incorpora retiros específicos por predio. No refleja PLOTs ni planes parciales vigentes. No incluye condicionantes de expediente individual. No reemplaza revisión profesional ni consulta ante la DCT.
Para proyectos formales, verificar siempre en la Dirección de Control Territorial — Palacio Municipal, zona 1. Consulta en línea: vu.muniguate.com
Quién captura el valor que la norma habilita
El POT no fija precios. Pero al definir cuánto se puede construir en cada predio, determina indirectamente cuánto vale ese predio en el mercado.
El suelo en zonas de alta densidad sube de precio antes de que llegue la construcción, el mercado anticipa los metros que la norma permite. Ese diferencial entre el precio del suelo antes y después de la clasificación normativa es una plusvalía que el POT genera pero no captura para la ciudad.
Entre 2023 y 2025, el precio del terreno en zonas G5 Grado 3 subió 54.5%. El POT no cambió. Lo que cambió fue la demanda por los metros que ese suelo habilita.